FII de tijolo: como analisar imóveis e contratos
Leia localização, qualidade, inquilinos e cláusulas de locação antes de comparar fundos com imóveis físicos.
Imóvel bom para quem?
Um galpão pode ser útil para uma operação e difícil de adaptar a outra. Escritórios dependem de localização, padrão e concorrência. Entenda o mercado do imóvel e quanto tempo e dinheiro seriam necessários para trocar de inquilino.
Um contrato longo não elimina o risco
Se 45% da receita vem de um locatário, uma saída pode pesar bastante, mesmo com multa. Veja vencimentos, cláusulas de revisão e garantias. Um imóvel com contrato atípico ainda depende da capacidade do ocupante de honrar suas obrigações.
Procure despesas e obras
Condomínio de áreas vazias, manutenção, adequação e comissões reduzem caixa. Compare receitas e despesas por imóvel e leia a política do fundo para aquisições. Dê atenção à concentração por região e inquilino, além do número de imóveis.
Despesas ganham peso quando o imóvel esvazia
Um prédio pode continuar pagando manutenção, condomínio e tributos mesmo depois de perder inquilinos. Se o fundo precisar reformar o espaço para alugá-lo, o caixa sofre antes de qualquer nova receita. Estime como uma vacância longa afetaria a distribuição. Um contrato assinado com carência pode adiar a recuperação mesmo após o anúncio de ocupação.
Concentração também existe dentro de um prédio cheio
Ocupação alta não elimina risco se a maior parte da renda vier de um locatário ou de contratos que vencem juntos. Monte um calendário de vencimentos e examine capacidade financeira dos maiores ocupantes. Observe se o imóvel teria mercado caso o inquilino saísse. O custo de adaptar um galpão especial pode mudar a leitura do preço do fundo.
