Vacância física e financeira: duas medidas para ler um FII
Aprenda a distinguir área vazia de receita perdida e a usar as duas medidas na análise de imóveis.
Cada indicador responde algo diferente
Vacância física costuma medir a área desocupada. Vacância financeira estima o efeito da desocupação sobre a receita potencial, conforme a metodologia do relatório. Unidades parecidas em metragem podem ter valores de locação bem diferentes.
Um espaço pequeno pode valer muito
Em um imóvel hipotético, 10% da área está vazia, mas esse trecho geraria 25% do aluguel potencial. A vacância física parece modesta; a perda de receita estimada é maior. Compare relatórios usando a mesma base e confira carências, descontos e espaços em obra.
Olhe o prazo de recuperação
Investigue há quanto tempo o imóvel está vago, quanta oferta concorrente existe e quanto custaria reformar. Uma nova locação com carência pode reduzir a vacância física antes de restaurar o caixa.
Duas medidas podem mudar em sentidos opostos
Imagine que o fundo alugue um andar pequeno e caro, enquanto perde um inquilino de área grande com aluguel baixo por metro. A área ocupada pode cair ao mesmo tempo que a receita potencial ocupada melhora. A leitura exige saber quais espaços entraram e saíram e que preço foi usado em cada medida.
Leia as condições que o índice não mostra
Uma locação pode ter desconto inicial, carência ou despesas de instalação pagas pelo fundo. Veja se o relatório inclui áreas em reforma e como estima a receita dos espaços vazios. Compare os indicadores do mesmo fundo ao longo do tempo. Para comparar dois fundos, registre diferenças na metodologia antes de concluir qual tem melhor ocupação.
